Jak rozeznává makléř ty dobré a ty špatné adresy

Společnost RE/MAX je respektovaný prodejce bytů i domů a Milan Gavenčiak je zase oceňovaný v RE/MAX. Za množství uzavřených zakázek dostal firemní cenu. V rozhovoru popisuje specifika severočeského trhu s nemovitostmi.

LITVÍNOV Úspěšný realitní makléř Milan Gavenčiak se díky množství svých uzavřených zakázek v loňském roce podíval letos do Las Vegas. Převzal tam ocenění pro nejlepší obchodníky značky RE/MAX. V Americe dostal možnost se seznámit i s propracovaným katastrem nemovitostí, který tamějším makléřům ulehčuje jejich práci. V Česku si alemusí poradit bez něj.
Bydlí v Litvínově, a tak může ze svého pohledu hodnotit i opatření, které zavedla litvínovská radnice v poslední době proti problémovým obyvatelům na sídlišti Janov. Změny k pozitivnímu jsou prý ale příliš čerstvé na to, aby zvýšily ceny nemovitostí v Janově. To by bylo nejpřesvědčivějším důkazem, že Janov přestává být problémovým místem. „Když nějaká lokalita získala špatné jméno, bude změna trvat dlouho,“ zdůrazňuje Gavenčiak.

* Jak se z vašeho pohledu daří opatření v Litvínově, kde se radnice a městská policie snaží bojovat s neplatiči, nepřizpůsobivými a drobnou kriminalitou? Je vidět efekt u bytů, jdou ceny nahoru?

Řekl bych, že na cenách se to zatím neprojevilo. Setrvačnost toho špatného jména je dlouhá. Na opatřeních proti drobné kriminalitě, proti pouličnímu vandalství i proti neplatičům město Litvínov pracuje a zaznamenal jsem některá příjemná pozitiva, jenže co se týče cen a zájmu, tak náprava jména, a to platí i v realitním byznysu, je dlouhodobá věc.

* Takže lidem v Janově a okolí se o něco lépe žije, ale na cenách bytů se to zatím neprojevilo?

Asi tak. Změna v cenách by se projevila, kdyby nebyla taková spousta bytů v nabídce. Ale nabídka převyšuje poptávku, tedy prodat tam byt je problém. A nebudu to přičítat krizi, protože byt se tam dá pořídit už za 100 tisíc. A kdo si chce pořídit byt, těch 100 tisíc bude mít.

* Když říkáte, že jde o dlouhodobou záležitost, jak dlouho podle vás potrvá, než Janov své jméno zlepší?

To nevím. Je třeba s tím bojovat, ale některé části zůstanou „zakleté“ dlouho. Jsou ulice v problematických sídlištích, kde se bydlí dobře a spořádaně, protože tam nejsou nepřizpůsobiví obyvatelé v takovém množství jako právě ve vedlejší ulici. A stejně je to Janov, řeknou si mnozí. Lidé tam prostě nechtějí.

* A Chomutov, kde jsou podobně problémová místa amagistrát také dělá různá opatření proti neplatičům a nepřizpůsobivým obyvatelům? Je tam vidět nějaké zlepšení z hlediska cen realit?

To je podobné. Problematické je hlavně sídliště v ulici Kamenná, jeho jméno je ten samý problém. Když se řekne Kamenná, čekám automaticky cenu pod 250 tisíc. Zajímavé je, že cena nabízených bytů v inzerci je podstatně výše než cena uskutečněného prodeje, hovořím o rozdílu v desítkách procent.

* Můžete na severu Čech přímo označit nějaké vyloženě „špatné adresy“?

To určitě ne, ten pojem bych nepoužil. Každé město má část žádanou a vyhledávanou, tím pádem dražší a levnější. A to se netýká jen naší země, to samé platí i za mořem. Limitující zde je nízká vzdělanost lidí, špatná možnost dosažení práce, nespolupracující etnické skupiny...

* A dobré až luxusní adresy označit můžete?

Obecně to jsou centra měst a blízká sídliště. V samotných centrech moc bytů nebývá, to jsou spíš komerční zóny a městské domy, mnohdy historické povahy. Ale navazující sídliště jsou oblíbená. To je jako v Litvínově - tam se prodává dobře a poměrně vysoko. Totéž v Chomutově, tam 3+1 nekoupíte jen tak za 500 tisíc, ale dobrý byt je za 600, 700 tisíc, rekonstruovaný i výš. Pěkná sídliště jsou v Teplicích, v Mostě i v Ústí. A obecně platí, že je více ceněna cihla než panel.

* Asi se dá čekat, že v ulici s rodinnými domky asi nebude tolik nepřizpůsobivých...

Pro volbu koupě rodinného domu je rozhodující kritérium nežít v paneláku a také růst životní úrovně. Mít pohodlí domu, ale dobrou dostupnost. Ani samoty moc neletí, lidé jsou přece jen pohodlní. Vyhledávané jsou tudíž satelity, okraje měst. Na druhou stranu projekty, kde jsou řadové domy jeden na druhém, nejsou zase tolik žádané. Spíš akce typu tady deset domečků, o kilometr dál dalších deset, to vše blízko města. Ale hlavně kupující jsou limitovaní financemi. Připravte se na to, že dům v ceně 3miliony budete splácet 20 let a měsíční celkové náklady dosáhnou 17 - 19 tisíc. Na to tady málokdo dosáhne. Koupit dnes jednorázově dům za tři miliony je skoro nemožné, i s hypotékou je to problém.

* A jaké je srovnání prodejů domů ve městě a na vesnici? Je těžší prodat dům na klasickém zemědělském venkově? Vím, že někteří lidé s tím mají problém.

Záleží na rozvinutosti té obce, jaké má jméno, služby, dostupnost, okolní prostředí. Za vším jezdit do města dvacet kilometrů, to se každému nechce. Důležitý je i vzhled obce. Jestli jsou všude kolem nemovitosti ve špatném stavu, přece si tam nepostavím pěkný nový dům. Další věc je zaměstnání. Když je daleko do práce, je to problém.

* Takže na vesnice těžko budou lidé hromadněji přicházet?

Přijde tam spíš někdo jednotlivě. Je pár lidí, kteří chtějí úplnou samotu. Kdo chová koně, bude hledat příslušná stavení. Pokud se bavíme o trendu, do vesnice to budou jen individuální příchody.

* Třeba v Lounech skončila nemocnice, ovlivňuje tohle nějak ceny? Všímají si toho lidé?

Konkrétně o Lounech a nemocnici nevím. Ale když lokální zaměstnavatel propustil v Litvínově část lidí, hned jsem pocítil, že lidé, kteří předtím měli zájem o nějaké nemovitosti, tak své plány přehodnocovali. U nemovitostí je problém v tom, že všechno musí do sebe zapadnout. Jakmile je jediný problém, jediná nejistota, lidé do toho nejdou, protože jde o statisíce až miliony korun. To si nikdo nedovolí podcenit. Jenom pověst o tom, že se má zavírat nemocnice, může i pro lidi mimo nemocnici a její obor znamenat, že znovu a znovu zváží všechna budoucí rizika. Teď mluvím obecně, ne přímo o Lounech.

* Když jste v Las Vegas přebíral firemní ocenění, co vás v Americe z pohledu realitního makléře zaujalo?

Nasazení a důvěra ve značku, pro kterou pracují. To v Čechách není. Loajalita k firmě obecně je tam úplně jiná. Jsou to nadšenci a pozitivisté.

* Spíš bych čekal, že budete mluvit o prodejích bytů a domů, ne o firemní slavnosti.

K tomu bych se asi také dostal. Je úžasné, jak citlivé informace z našeho pohledu se dají z listu vlastnictví vyčíst. Zájemce se dozví ve vybrané ulici o struktuře obyvatel, o jejich průměrných příjmech, o věkové skladbě a tak dále. S kým se chci stýkat, takovou si vyberu lokalitu - s dětmi, bez dětí, se staršími, chci být mezi boháči nebo mezi běžnou střední třídou... A tak tvorba cen je také podstatně jednodušší. Ve výpise nemovitosti je vidět, kdy a za kolik se nemovitost prodala, kdy a za kolik se opravovalo.

* Pro realitní makléře je tam práce jednodušší?

Tak bych to ani neřekl. Zdroje informací jsou prostě na jiné úrovni. My musíme dodat klientům stejné informace, ale hůř se k nim dostáváme.

* Proč by si vlastně měli lidé volit realitního makléře, když kupují nebo prodávají dům?

Obecně proto, aby makléř odfiltroval chyby. Samotná koupě v sobě může skrývat chyby, které se nevyplatí. A jak jsem řekl, jedná se o statisíce až miliony korun. Udělat jednu chybu může znamenat finanční problémy pro celý další život. Navíc makléř má zkušenosti a většinou už ví, kde je třeba riziková oblast, co může být budoucí sociologická nebo demografická bomba.


FAKTA Milan Gavenčiak * Ročník 1967 * Původním vzděláním strojař, bydlí v Litvínově. * Domluví se anglicky, německy, italsky a francouzsky. * Pracuje pro makléřskou firmu RE/MAX.

18.4. 2011
Regionální mutace| Mladá fronta DNES - severní Čechy